retspraksis giver lejeren medhold

Leje 1 B – Lejeren havde af Københavns Kommune (K) i Vanløse lejet en grund med forhus og havehus. Efter at K havde solgt en grund, hvorpå et af K drevet fritidshjem var indrettet, til opførelse af en beboelsesbygning på grunden, opsagde K under påberåbelse af lejelovsbekendtgørelse nr. 265 af 29. maj 1943 §56, stk. 1, nr. 9, L’s lejemål til ophør, for i det af L lejede at indrette fritidshjemmet. Skønt det måtte antages at være af offentlig interesse, at der fandtes et fritidshjem i det pågældende kvarter, kunne det ikke anses for godtgjort, at det ikke var muligt at opføre dette på andre af de K tilhørende ejendomme i kvarteret, og opsigelsen godkendtes derfor ikke.

Boligrettens 2. afdelings dom 24. februar 1944

I 1928 købte Københavns Kommune af arvingerne efter gartner Niels Møller, der var gift med sagsøgte, fru Irene Møller Nielsen, ejendommen matr. nr. 3 b af Vanløse, beliggende Toftøjevej 1. Samtidig med salget blev der oprettet lejekontrakt med sagsøgte, i henhold til hvilken denne lejede forhuset uopsigeligt fra kommunens side til oktober flyttedag 1933. Et på grunden liggende havehus, der var særskilt udlejet, blev ledigt pr. 15. oktober 1941. Der afsluttedes da ny lejekontrakt af 26. september 1941 med sagsøgte, hvorefter denne fra den 15. oktober 1941 lejede hele ejendommen for en årlig leje af 1556 kr. 00 øre med fradrag af 30 kr. pr. kvartal for renholdelse af gård, kloakker m.v. Lejemålet kunne iflg. kontrakten opsiges inden 1. juni eller 1. december til ophør en påfølgende henholdsvis 15. oktober og 15. april. Kontrakten indeholder en understreget passus, hvorefter det er lejeren bekendt, at ejendommen er erhvervet med nedrivning for øje.

Sagsøgerne, Københavns Kommunes Beboelsesejendomme, har nu med kontraktmæssigt varsel opsagt lejemålet til ophør den 15. april 1944 med den begrundelse, at ejendommen agtes anvendt til offentligt brug.

Sagsøgte har rettidigt protesteret mod opsigelsen, og sagsøgerne har derefter under nærværende sag påstået sagsøgte dømt til at godkende opsigelsen.

Til begrundelse af påstanden har sagsøgerne henvist til lejelovens $ 56, stk. 1, nr. 9, idet de nærmere har anført følgende:

I 1930 oprettedes i Vanløse et fritidshjem, der den 1. april 1938 overtoges af Københavns Kommune, der siden har drevet det som en kommunal institution. Det har til huse i en Københavns socialfilantropiske Boligselskab tilhørende, af magistraten lejet barakbygning, der ligger ved Hanstholmvej i nærheden af Toftøjeve 1 på et areal, der ejes af Københavns Kommune ved Direktoratet for Stadens Faste Ejendomme. Sidstnævnte institution har udlejet arealet til Københavns socialfilantropiske Boligselskab, der står anført som udlejer overfor magistratens 3. afdeling. Det socialfilantropiske Boligselskabs lejemål om grunden blev af Direktoratet for Stadens Faste Ejendomme opsagt til ophør den 1. oktober 1943. Fritidshjemmet modtager daglig 2 hold à ca. 60 børn, et formiddagshold og et eftermiddagshold. Årsagen til hjemmets etablering det pågældende sted er at søge i de af Københavns socialfilantropiske Boligselskab på Hanstholmvej m. fl. veje administrerede ejendomme, herunder træhusejendomme, med tilsammen ca. 400 lejligheder, der væsentligst udlejes til børnerige familier. Flertallet af fritidshjemmets børn kommer da også fra dette selskabs ejendomme. Det areal, på hvilket fritidshjemmet nu ligger, er solgt (i maj ’43). Salget har fundet sted til Københavns almindelige Boligselskab, der på dette og omliggende arealer skal i gang med opførelsen af i alt 106 lejligheder. Rømningen af arealet har endnu ikke fundet sted, men byggearbejdet skal snarest påbegyndes. Magistratens 3. afdeling er derfor gået i gang med at udarbejde tegninger m.v. til indretning af det nævnte havehus til midlertidig anvendelse for fritidshjemmet. Havehuset har af sagsøgte været fremlejet, men fremlejemålet er bragt til ophør, idet Københavns Kommune anviste fremlejeren en anden lejlighed. Havehuset er dog ikke formelt udgået af sagsøgtes lejemål.

Inden det besluttedes at opsige sagsøgtes lejemål, er der søgt på anden måde at finde udvej for en fortsættelse af fritidshjemmet. Først og fremmest har man søgt at finde en passende beliggende grund i Vanløse. Dette er ikke lykkedes – hverken Direktoratet for Stadens Faste Ejendomme eller Byplanafdelingen under Stadsingeniørens Direktorat har været i stand til at anvise et brugbart areal. Hertil kommer, at barakbygningen (et såkaldt "Døckers telt") har vist sig at være så stærkt medtaget, at den ved en flytning ville kræve en større fornyelse. I alt måtte man i henhold til en af stadsarkitekten foretaget beregning, inkl. flytning regne med en udgift på ca. 33.000 kr. Tanken om at flytte barakken måtte derfor opgives, og den er derefter afhændet til en tømrermester for 5.000 kr. Efter hvad der er oplyst, har vedkommende tømrermester købt den til arbejdsskur.

Dernæst har der været rettet henvendelse til Københavns almindelige Boligselskab for eventuelt i den af selskabet projekterede nybygning at få lokaler til fritidshjemmet. Heller ikke dette forsøg har ført til et positivt resultat, idet boligselskabet påtænker at indrette institutioner af lignende art for de børn, der kommer til at bo i dette selskabs kompleks.

Under disse omstændigheder har det ikke været muligt at se anden udvej for en fortsættelse af fritidshjemmet end at søge dette installeret i en af de ejendomme, kommunen ejer i Vanløse. Da det er nødvendigt, at hjemmet ligger i umiddelbar nærhed af de af Københavns socialfilantropiske Boligselskab administrerede ejendomme, og da kommunen ikke besidder en bedre ejendom end denne ejendom, har den måttet vælges, og sagsøgtes lejemål opsiges.

Sagsøgte, hvis nuværende ægtefælle driver erhverv fra ejendommen, har bestridt, at betingelserne for en opsigelse i medfør af lejelovens § 56, stk. 1, nr. 9 skulle foreligge. Sagsøgte har i så henseende henvist til, at kommunen uden tvingende grund, ved at opsige lejemålet om den grund, på hvilken fritidshjemmet tidligere lå, selv har bragt sig i den foreliggende situation. Fritidshjemmet kunne, såfremt dette lejemål ikke var blevet opsagt, have været drevet videre på denne grund. Ligeledes må det bestrides, at barakbygningen ikke kunne have været flyttet uden væsentlig ombygning til en anden kommunen tilhørende grund, i hvilken henseende sagsøgte navnlig har henvist til en i umiddelbar nærhed af sagsøgtes ejendom liggende grund, der er udlejet til gartneri.

Retten skal i tilslutning til sagsøgtes procedure bemærke, at det vel må erkendes, at en offentlig interesse taler for, at fritidshjemmet bevares i dette kvarter, men at det ikke under de foreliggende omstændigheder kan antages, at dette hensyn skulle kunne medføre, at sagsøgernes påstand om opsigelse af lejemålet over netop denne ejendom imødekommes.

Sagsøgte vil derfor være at frifinde.

I sagsomkostninger findes sagsøgerne at burde betale sagsøgte 125 kr.

Østre landsrets dom:

Efter det for landsretten oplyste har indstævntes mand, der er tømrermester, ikke værksted på ejendommen, men opbevarer forskellige tømrerredskaber m.v. i de derværende lokaliteter.

I dommen findes det med rette udtalt, at det er af offentlig interesse, at der findes et fritidshjem i det pågældende kvarter, men det findes ikke godtgjort, at det ikke vil være muligt at opføre det på andre af de Københavns Magistrat tilhørende ejendomme i kvarteret, og herefter findes betingelserne for opsigelse i § 56, stk. 1, nr. 9, i lejelovsbekendtgørelse nr. 265 af 29. maj 1943 ikke at være til stede. Den indankede dom vil herefter være at stadfæste.

Sagens omkostninger for landsretten findes appellanten at burde betale indstævnte med 150 kr.