Kommunalbestyrelsens møde 19-02-01

56. Indstilling fra bolig- og ejendomsudvalget, det sociale udvalg og magistraten om godkendelse af skema A ansøgning vedrørende etablering af plejeboliger på Betty Nansens Allé 51-53.

Sagsresume:

I forbindelse med budgetvedtagelsen for 2001 er der indgået aftale om at ombygge 48 bestående ældreboliger på Betty Nansens Allé 51-53 til 41 plejeboliger med servicearealer.

Ombygningen sker med støtte efter reglerne i lov om almene boliger.

Byggesagen styres af socialdirektoratet som bygherre med arkitekt- og ingeniørafdelingen som teknisk rådgiver.

Førsyn:

Arkitektfirmaet Triarc Arkitekter, har udarbejdet førsynsrapport.

Bygningen er opført i 1973 og består af 1 bygning i 8 etager (plus kælder). Stueetagen er indrettet til dagcenter og fællesrum for beboerne. Der er 7 normaletager hver indeholdende 16 boliger, dog undtaget 1. sal, hvor der er 14 boliger og én lejlighed til vicevært. Der skal ske ombygning af 5-7 sal, og ejendommen opdeles med hjemmel i ejerlejlighedsloven i 3 ejerlejligheder, indeholdende henholdsvis serviceareal, plejeboliger og de i ejendommen resterende boliger.

Anskaffelsessum for plejeboligerne:

Grundkøbesum 13.615.000 kr.

Håndværkerudgifter 16.000.000 kr.

Omkostninger 3.976.000 kr.

Gebyrer og bidrag 494.000 kr.

I alt, incl. moms 34.085.000 kr.

Grundkøbesum:

Grundkøbesummen udgør en forholdsmæssig andel af ejendomsværdien, fordelt efter areal.

Håndværkerudgifter:

Til håndværkerudgifter er budgetteret 16.000.000 kr., svarende til 8.791 kr. pr. m².

Omkostninger:

Til teknikerudgifter er i alt afsat 2.070.763 kr. Udgiften svarer til 13% af håndværkerudgiften. "Tommelfingerreglen i byfornyelsessager er, at der godkendes 15% af håndværkerudgiften til teknikeromkostninger".

Under byggelånsrenter er medtaget 500.000 kr., og under garantiprovision, attester mv. er optaget en udgift på 1.095.306 kr., som dækker blandt andet udgiften til byggetilladelse.

Statens promillegebyr er budgetteret til 67.863 kr., og som gebyr til kommunen for støttesagsbehandlingen indgår 84.816 kr., svarende til 2,5 promille af anskaffelsessummen.

Til forsikringer, attester og gebyrer er afsat 54.600 kr. og til bidrag til Byggeskadefonden 340.842 kr.

Finansiering:

Realkreditbelåning (84%) med ydelsesstøtte fra staten og garanti fra kommunen for 19% 28.631.400 kr.

Grundkapital (14% - udredes af kommunen) 4.771.900 kr.

Beboerindskud (2%) 681.700 kr.

Samlet anskaffelsessum 34.085.000 kr.

Leje:

Med udgangspunkt i den i skema A anførte leje, stor 973 kr. pr. m², vil den årlige leje for en bolig på 46,7 m² beløbe sig til 45.450 kr., svarende til 3.787,50 kr. pr. måned. En pensionist, der kun har folkepensionen til rådighed, vil kunne få 2.901 kr. i boligydelse, således at den månedlige husleje vil blive på 865 kr.

Til sammenligning kan det oplyses, at boligudgiften for den mindste type boliger på Østervang, nettoareal 36 m², for en pensionist, der kun har sin folkepension, er 1.056 kr. efter fradrag af boligydelse.

Servicearealer:

Servicearealer udgør 142 m² og består af henholdsvis kontorer, omklædnings- og baderum, personaletoilet, linnedrum samt kælderdepoter. I anskaffelsessummen er endvidere indeholdt omkostninger til etablering af loftslifte i stuen og på badeværelset i de enkelte boliger.

Anskaffelsessum:

Håndværkerudgifter 2.750.000 kr.

Grundudgift 822.000 kr.

Anskaffelsessum i alt, incl. moms 3.575 .000 kr

Håndværkerudgifter eksklusiv moms udgør 2.200.000 kr.

Der kan opnås tilskud fra staten - med udgangspunkt i anskaffelsessummen inklusiv moms - til etablering af servicearealerne på 1.560.000 kr., som udbetales, når anskaffelsessummen er endelig godkendt, dvs. i forbindelse med det endelige byggeregnskab. Kommunens nettoudgift beregnes således til 2.200.000 kr. - 1.560.000 kr. = 640.000 kr.

Direktoratets bemærkninger:

Af byggeprogrammet fremgår, at boligantallet er blevet reduceret fra 41 til 39 i forbindelse med, at byggegruppen har revideret skitsen for byggeriet. Reduktionen skyldes primært, at der etableres produktionskøkkener på alle 3 etager og ikke blot ét anretter-køkken som først planlagt. Ændringen er foretaget som følge af de gode erfaringer, man har gjort sig på ældreområdet med at bruge madlavning som en aktivitet og ad denne vej skabe indhold i beboernes dagligdag og tillige styrke samværet såvel beboerne indbyrdes, som beboerne og personalet imellem.

Den ansøgte håndværkerudgift og de angivne omkostninger i forbindelse med byggesagen giver ikke anledning til bemærkninger.

Den i forbindelse med opsigelsen af lejerne anlagte boligretssag er ikke til hinder for at udbud af projektet i licitation kan forberedes.

Økonomiske konsekvenser:

Kommunal grundkapital til projektet på 4.771.900 kr. afholdes af rådighedsbeløb til indskud i ældreboliger for 2001 og 2002.

Kommunens udgifter til servicearealer på 640.000 kr. afholdes af afsat beløb til servicearealer.

Kommunens garanti udgør 19% af den samlede realkreditbelåning, svarende til 5.440.000 kr.

Endvidere har økonomidirektoratet oplyst, at der skal oprettes et byggelån stort 20 mio. kr. til midlertidig finansiering af udgifterne i byggeperioden. Renter på byggelån er indregnet i anskaffelsessummerne.

Indstilling:

Det indstilles at godkende skema A ansøgningen og meddele tilsagn om ydelsesstøtte til realkreditfinansieringen af plejeboligerne under forudsætning af, at licitationsresultat kan godkendes.

Det indstilles endvidere at bevilge 4.771.900 kr. til dækning af grundkapital, samt at der stilles garanti for realkreditlån stort 5.440.000 kr.

Det indstilles at bevilge netto 640.000 kr. til dækning af udgifter ved etablering af servicearealer.

Tillige indstilles at optage byggelån på 20 mio. kr. til midlertidig finansiering af byggeudgifterne.

Borgmesterpåtegning:

Plejeboliger

Der skal meddeles en anlægsbevilling på 20,470 mio. kr. (ekskl. grundkøbesum) til dækning af håndværkerudgifter, omkostninger samt gebyrer.

Indskud af grundkapital

I budget 2001 er der til ovennævnte projekt afsat 2,2 mio. kr. til indskud af grundkapital (konto 08.32). Da kommunen ejer grund samt bygning, vil der imidlertid ikke skulle indskydes grundkapital, og beløbet skal derfor ikke frigives.

Servicearealer

Der er i 2001 afsat 0,6 mio. kr., svarende til den totale nettoudgift. Kommunen vil dog først modtage tilskud fra staten (1,6 mio. kr.) i forbindelse med det endelige byggeregnskab, hvorfor bruttoudgiften på 2,2 mio. kr. skal afholdes i 2001. Det foreslås, at 1,6 mio. kr. af mindreudgiften til indskud af grundkapital midlertidigt anvendes til finansiering af det manglende rådighedsbeløb til servicearealer i 2001, og 0,6 mio. kr. tilgår likvide aktiver.

Der bør således meddeles en anlægsbevilling på 2,2 mio. kr. i udgifter og 1,6 mio. kr. i indtægter, og indarbejdes et negativt rådighedsbeløb i 2002 på 1,560 mio. kr., svarende til det modtagne tilskud fra staten.

Beslutning:

Bolig- og ejendomsudvalget i mødet den 29. januar 2001:

Udvalget vedtog at godkende skema A ansøgningen og meddele tilsagn om ydelsesstøtte til realkreditfinansiering af plejeboligerne under forudsætning af, at licitationsresultat kan godkendes, ligesom udvalget vedtog, at der stilles garanti for realkreditlån med 5.440.000 kr.

Udvalget vedtog endvidere at indstille bevilling af 2.200.000 kr. til dækning af udgifter ved etablering af servicearealer. Der er i forvejen afsat i alt 600.000 kr. til servicearealer i 2001, hvorfor der er tale om en merudgift på 1.600.000 kr. Endvidere vedtog udvalget at indtægtsbevilge servicearealtilskud (statsrefusion) med 1.560.000 kr. for 2002.

Det oprindeligt afsatte beløb i 2001 på 2.200.000 kr. til indskud bortfalder.

Tillige vedtog udvalget at meddele anlægsbevilling for 20.470.000 kr. til dækning af byggeudgifterne, omkostninger samt gebyrer.

Det sociale udvalg i mødet den 29. januar 2001:

Udvalget anbefalede indstillingen, inkl. borgmesterpåtegningen.

Udvalget fandt, at det indtil videre er rimeligt af hensyn til beboerne at opretholde funktionen med en vicevært, der bor i byggeriet.

Magistraten i mødet den 5. februar 2001:

Magistraten anbefaler indstillingen.

Kommunalbestyrelsen i mødet den 19. februar 2001:

Tiltrådt.

Udvidet sagsfremstilling:

Ingen.

Cc. Notat om lovgrundlag.

Cc. Sagens akter, skema A ansøgning, førsynsrapport og byggeprogram fremlægges i håndbiblioteket.